物竞天择，优胜劣汰，弱肉强食，适者生存。
有些企业出道即巅峰，赢在了起跑线，却在中途掉了队；
有些企业前期稳健，中期大放异彩，后期却急转直下，乃至挥手作别；
还有些企业，始终在高峰，权杖不旁落，依然屹立在金字塔尖。
正所谓旧日风光，抵不住一朝衰颓，大浪东去后，又是几度风雨几度秋？
通过七句经典电影台词，带你看透这些年房地产的风风雨雨。
01
崛起的千亿黑马们
“我等了三年，就是要等一个机会”——《英雄本色》
从2003年房地产行业首次被确立为“支柱产业”开始，房价也跟着节节攀升。
从2005年到2007年，三年的时间里，陆续颁布了4份“通知”，让中国楼市迅速“败火”。
不过幸运的是，选择留下死磕的房企，等了3年终于等到了好机会。
2008年底为应对国际金融危机，“4万亿投资计划”出台，房地产调控开始松绑。
于是有了2010年万科首破千亿，此后10年，诞生了44家千亿房企。
房地产企业玩起了互联网的增速，业绩“逆天改命”的房企屡出不穷。
在黄金十年，更有碧桂园这样从476亿到7000亿，实现跳杆级宇宙速度的房企。
彼时众多崛起的房企，让房地产行业风头无两。
02
高薪的房地产人才
“21世纪什么最重要，是人才 ”——《天下无贼》
2012年碧桂园推出“成就共享计划”，杨老板说，“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪，应该在千万元、百万元以上。”
2014年万科推出“事业合伙人制度”，郁亮说“希望万科在第四个十年，可以培养出200个亿万富翁。”
过去10年，在房地产这条迎风跑道上，多的是人名利双收。
本科生12万起是基础，硕士20万是标配，博士生40万不稀奇。
再加上地产行情高涨，做到高管，薪酬过千万再正常不过。
具体到个人，TOP50上市房企中，2020年共有约50名高管薪酬超过1000万。
难怪泰禾黄老板曾经吐槽说，“房地产最大的泡沫就是人才。”
股权激励、项目跟投，房企简直就是变着花样给员工发钱。
地产圈自下而上多金的样子，让很多圈外人感慨简直壕无人性。
03
融资井喷的黄金时代
“做人如果没有梦想，跟咸鱼有什么分别”——《少林足球》
随着销售规模的势如破竹，房企们每年的融资规模同样增速惊人。
2010年TOP50房企融资规模总额才堪堪4130亿，到了2014年虽然有增长，但是增速较缓，也尚未突破万亿大关。
到了2014年政策面开始放宽，地产限购也开始放松，大量资金开始流入房地产行业。
此后五年的时间内，地产行业的资金流入一路水涨船高，突破35000亿。
房企不断地融资、不断地拿地、不断地盖楼，循环往复借此提规模、抓盈利。
不少房企纷纷喊出自己的“千亿目标”，还有房企提出要保持年均八成的业绩增速……
彼时的房企都如雨后春笋般“野蛮”生长，哪里知道自己亲手埋下了隐患。
04
房企与银行的相爱相杀
“闻着是肉味，吃在嘴里就成毒药了”——《天下无贼》
在过去的黄金时代，房企只有排名靠前，才更容易融资。
如果不在TOP50，银行可能都不会放贷款。
对于绝大部分房企来说，高周转就是一块不得不吃的有毒肥肉。
高周转越快，排名就靠前；反之，融资受限，就会出局。
参与高周转，虽然不一定赢，但不参与高周转，肯定会输。
像碧桂园、旭辉、中骏、新城等房企，能够弯道超车，最大的功臣就是高周转。
只是一旦入了“高周转”的局，也就意味着，拆东墙补西墙将成为常态。
银行通过放贷，坐收滚滚利息，赚得盆满钵满。
房企通过贷款，业绩越做越大，排名越来越高。
可楼市一旦下滑，银行就会毫不犹豫地抽贷、断贷。
说到底，房企在银行面前，可以是座上宾、超级VIP，也可以是被告、被执行人、老赖...
05
房企多元化发展之路
“路要一步一步走，步子迈得太大，容易扯着蛋”——《让子弹飞》
从2018年开始，地产行业的发展见顶，整个行业规模增速放缓。
随着黄金时代的渐行渐远，龙头房企在这场较量中，已抢先迈出多元化的步伐。
很多房企开始寻求业务突破，通过多元化把“鸡蛋”放在不同的篮子里，从而分散风险。
恒大早在10年前就涉略了足球俱乐部，之后更是在消费品、汽车等领域全面开花。
而碧桂园也在2019年明确了地产、机器人、现代农业为公司的三大发展重点。
不过多元化布局看似打得火热，但拓展之路实则充满坎坷。
房企频频加码汽车制造、新能源电池等汽车产业，此外还有房企进入医疗、教育等领域，但鲜少有较为成功的跨界转型案例。
06
雷声不断的2021
“世间大起大落无数，也许前一秒你身处天堂，后一秒便跌落谷底”——《加勒比海盗》
房地产是强周期、大波动行业，房企的成长曲线，往往也是大起大落。
过去房企常常认为自己无所不能，这显然是成功者的幸存者偏差。
一次，两次，三次的成功，就让房企高估自己，进而低估市场、政策，丧失了敬畏之心。
一面是销售回款走低，一面是偿债高峰期。
到了2021年，房企的债务规模体量，达到历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元。
这是债务压力最大的一年，华夏幸福、蓝光、恒大、彰泰、红星，协信等房企开始纷纷出现问题。
人类的悲欢并不相通，失意者各有各的失意。
大大小小房企爆雷不断，谁都不敢说自己绝对安全。
即便暂时安全，也纷纷采取措施控制投资、周转降速、裁员等，让自己远离危险。
07
信誉大过一切
“出来混，要讲信用的 ”——《古惑仔》
非常时期，信心比金子更宝贵，这是历经市场动荡不变的真理。
房地产带着使命“出生”，十年的时间，从引领经济发展的屠龙少年，变成了现在关在笼子里圈养的“恶龙”。
新华联、国购、华业败于多元化扩张；
泰禾、福晟成了过度杠杆激进地王；
华夏幸福困于回款命门，蓝光囿于逃不开的债务...
他们的聚散或沉浮，都成了时代的注脚。
时代需要健康的楼市，而楼市也需要健康的融资，房地产行业的“信誉保卫战”已经打响。
在这场没有硝烟的战争中，未违约的房企还需优化债务结构，保证现金流安全，才能提振市场信心。
俱往矣，数风流房企，还看今朝。
浑水摸鱼的时代终究过去了，只有在宏观这只大手下，仍旧坚挺的房企，未来才能迸发出强劲活力。
